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楼主: 答乐翰

卖房那些事!

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 楼主| 发表于 2018-1-18 20:53 | 显示全部楼层
yo9051 发表于 2018-1-18 15:19
希望再分析一下,二胎生育放開之後,人口的增加情况。

刚需房计算公式只考虑常住人口。流动人口数量再大,按照收入计算其购房的比例可以忽略不计。
例如北京,常住人口是包含有暂住证的人,没有暂住证的人是不能够买房的。
衢州是一个地级市,下面县市会有人到衢州买房,这一块已经在考虑之中,计算时已经加上了,下面四县市每年到衢州购房约五百套。
当然,这种计算方式讲究的是一个“概率”,不可能太精确。比如衢州年销七千套住宅,就基本上算是刚需,这和前几年的开发量有关。由于查不到这个数字,所以没有去谈。但是衢州的“人均居住面积”太高了。当然,这是统计局的数字,这么高也许有“政绩”的原因。
景点评选
 楼主| 发表于 2018-1-18 21:13 | 显示全部楼层
yo9051 发表于 2018-1-18 15:16
关于人口,是常居人口吧!不知有否考虑外省、本省其他地市外來人口的购房需求因素?

从房地产市场整体上去预算外地人到本市购房的情况只会在计算“北上广”的时候才会这么做。外省人到衢州购房的理由不充分,即便有也仅仅是“个例”,不能上升到“宏观计算”的层面。
就拿我操作的项目来说,我妹妹肯定会买,她的生意合作伙伴已经有六位声明会买,加上关系不错的同行跟我说要买的超过四十人,还有人因为买房专门请我吃饭。原则上能够卖二十套“别墅”是不成问题的。甚至我现在要收房款也是不成问题的。这就是现实——被前些年房地产形势迷住了双眼,惯性的以为2018年还会如此。我之所以说什么也不肯收钱,是因为不想给妹妹添麻烦,毕竟这些钱都是她的熟人,相信她才敢仅凭一句话就把几百万交到我手里!
说实话,越是这时候越需要小心,毕竟不是小事。这群人虽然不拿几百万当回事,一旦房价雪崩,我妹也没法在这个圈子里混了!虽然我的项目需要融资,但是我还不敢现在就把妹妹拉下水!
说穿了,即便这几十个人都在衢州买了别墅,也改变不了衢州对外省人的吸引力!他们要买是因为我操盘肯定不能让他们买贵了,就是有炒房的机会。不是为了居住!
 楼主| 发表于 2018-1-18 21:37 | 显示全部楼层
yo9051 发表于 2018-1-18 15:19
希望再分析一下,二胎生育放開之後,人口的增加情况。

关于二胎,我这个圈子还没有拿出计算公式之类的东西。就说说我的心得吧。
请看我的头像,这是我妹的老二,现在仅仅十六个月。我对他有点溺爱的过分。
说件事:前两天,我妹和我商量现在生意不错,要对在河北的生产基地加大投入,由于北京消费太高,想把销售部门也全部迁到河北。其实这样做很正确。可是我急了。为什么?因为小宝贝才十几个月,要是在河北乡下长大那怎么成?
事情的结果变成妹妹和我解释怎么对待这两个儿子。我妹在南三环有一套三居,南六环有一套别墅。我现在就在别墅住。妹妹说他哥俩还用担心房吗?
我的意思是——我担心的是教育!北京的教育质量,孩子的眼界视野都是大事。不能为了节省企业成本耽误了孩子!老大学美术,你两万元的工资请家教,老二带回河北,开玩笑。实在不行让老二跟我在北京,不跟你回河北!
这是个什么意思?在我的心中,二胎对房地产的影响现在还看不出来。但是有一点是可以说明问题的:衢州的房子我跟妹妹说过:她不买我就买。为的就是这里空气好、水好、食材好。当然这也是对北京客户最有吸引力的地方。
我无数次和老板建议将项目的客户定位为:北京、上海的中老年。可是老板担心销量,迟迟不敢下决心!
总而言之,二胎对房地产的影响不大。十年之后,我国的房地产市场将是个什么样子没人能够说清楚。到时很大可能是一毛钱买十一个——“分文不值”!看看最新的政策:任何一个企业都能做房地产开发,房子还会值钱吗?
发表于 2018-1-19 06:59 | 显示全部楼层
有钱人,不仅仅是刚需,早就考虑爲孫辈們购房了。
 楼主| 发表于 2018-1-19 12:48 来自手机 | 显示全部楼层
您提的这个问题不是做市场预估的人考虑的问题。因为在我房地产过程中基本没有给孙子辈买房子的客户。原因不好猜测。无非就是真正有钱的人,比如身价上百亿的根本不会将房子放到思考范围之内!给孙子买房的人只能说忧患意识太浓,担心孙子辈的生活才会去购买一套孙子辈只能住顶多三四十年的房子,而让房子和大笔资金空闲几十年的事情!
 楼主| 发表于 2018-1-22 14:47 | 显示全部楼层
不知道上周发的回复又哪里不对,再次被河蟹。呵呵呵。
至于朋友说的为孙子辈购房,可能也就是想法而已。
在我的房地产工作中尚未发现这种情况,原因无非是中国的房子是有期限的,很少有人会为孙子购买闲置数十年的房子。即便是有这种现象,也会归于“投资房”。毕竟真有钱的人不会把房子当回事,不会去担心孙子没房住!而钱不是很多的人,也会考虑几百万的资金闲置数十年,会造成什么样子的后果。同时,孙子到了单独居住的时候,是不是会要这种几十年的旧房!所以这点是不会成为我们做市场预测的一个点!
其实我感觉您是想说:二十年后的房地产价格会不会高的离谱?
我可以负责的说:绝对不会!请看今年最大的最近的房地产新闻——政府不再垄断土地市场!这已经是从根本上解决房价问题了。一旦完全实施,房价即便不会雪崩,也是进入下滑渠道!其实政府已经向一些做法做出妥协,比如小产权!比如三十年前的企业家属院!比如农民的生存问题。
前些日子我和老板说:“农民的日子会越来越好过,政府越有钱,对农业的补贴会越多!”说穿了,只要安置好农民,国家就会很稳定!政府一直保留房地产,农民工的出路问题是很重要的!开发商赚了农民工的便宜!当然我的目光可能有近视的可能。但是您看新政首先得利的是农民。政府用心良苦!
有些事情不需要看的太远,因为我们处于改革的高峰,不可能看的太远,只要认准听党指挥,就会生活的很好!房地产已经日落西山。优秀的房地产企业家、操盘手,此刻要做到“快进快出,以客户为核心,不要再玩什么概念了,时刻保持敬畏之心。操作上以薄利多销,见利就走的原则,不会出大问题!”
 楼主| 发表于 2018-1-22 15:05 | 显示全部楼层
我老板的一位朋友杜总开发的一个楼盘,销控做的一塌糊涂,一期销售仅仅百分之四十多,就急于开发第二期。
运气不好,赶上了这次土地放开!不管怎么说,我把他面临的问题全部说了,至于怎么做,那就是他的问题了。可以这么说——留给他的时间不多了!一个人拥有上亿的身价很难很难,但是要想将这点钱赔掉,那可就是太简单了。毕竟我是从鄂尔多斯出来的,见过上千亿的资产全部变成钢筋水泥沉睡在“成吉思汗的身边”!
房地产销售是一个技术性很强的事情,绝不是开超市那么简单。由于这些年房地产形势好,老板们就不再拿房地产营销策划当回事!我不敢说“鬼城”鄂尔多斯的现象会在衢州重现,只能说2018年对衢州的大部分开发商而言将会是“如履薄冰,如临深渊!”
还奉劝那些准备投身房地产的人,投资房地产的时机已过,就是前些年做房地产投资的个人赚钱的只是少数,大多数只是赚了一个心理安慰的数字!能把钢筋水泥变成钱才是赚了!
 楼主| 发表于 2018-1-22 15:28 | 显示全部楼层
小产权房的春天是不是来了?
小产权房本身并不完全基于集体经营性用地,有不少小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的,甚至建设标准都不达标,很多直接被定性为违法违章建筑,这样的小产权房想转正还是有点不太现实的。所以小产权房的春天不会来的太早、太猛,也许那些建设在合规、建筑合法的还有机会获得有限改革的机会,但更多的还是要按部就班,逐步解决的。就是说小产权也是需要分级的。乱建的小产权转正有困难,有一定手续的小产权确实离春天很近了!
房价会大幅度下降吗?
那么大城市的房价会因此下跌吗?这个恐怕也比较难。原因很简单,当政府放弃垄断住宅用地之后,财政收入将受到很大影响,还要建设安居房、人才房、共有产权住房,因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价必须维持稳定,才能有持续的土地收入,否则地方财政将崩溃,无力兑现住房保障的承诺。
但中小城市就很难说了,在大城市全方位竞争下,大部分中小城市将很难受,房价即便不跌,也会长期滞涨。
发表于 2018-1-23 10:18 | 显示全部楼层
试问:房地產業,还是不是支柱產業呀?
房地產業究竟是市场决定的,还是政策决定的呢?
发表于 2018-1-23 10:25 | 显示全部楼层
如果按“房地產30年规划”的制订要求,放开“二胎”,可能是必须考虑的因素。
发表于 2018-1-23 10:33 | 显示全部楼层
衢州市斗潭片区老房已实施拆迁,未来还有大片的八十年代的多孔板房要重建,棚户区的改造也已陆续开始,今后尚有大量的住户需要换房。
 楼主| 发表于 2018-1-23 18:11 | 显示全部楼层
yo9051 发表于 2018-1-23 10:18
试问:房地產業,还是不是支柱產業呀?
房地產業究竟是市场决定的,还是政策决定的呢?

从政府放弃土地垄断就可以看出房地产的支柱产业地位已经被放弃了!因为这是对房地产最终极的大招!不论从哪一方面讲,整体来讲房子已经是供大于求!我是那种四十年前“集体大院走出来的”,房地产继续发展,很可能会再现“集体宿舍楼或者大院”!螺旋式上升。呵呵。
房地产不会成为支柱产业,因为其只能是“区域性产品”,依靠房地产是无法建立一个“强国”!支柱性产业只能是制造业!在制造业处于“薄弱”时间,房地产支撑起国民经济,现在,“当合正负”决意要坐蓝星的老大,要和鹰酱一决高下,房地产除了套牢爱跟风的热钱之外没有多大助力!
因此,房地产的支柱性地位会慢慢减弱!
 楼主| 发表于 2018-1-23 18:27 | 显示全部楼层
yo9051 发表于 2018-1-23 10:25
如果按“房地產30年规划”的制订要求,放开“二胎”,可能是必须考虑的因素。

这个需要计算“出生率”和“死亡率”!
最早放开二胎的是魔都上海,因为人口已经是负增长!这时还需要考虑30年后的房地产市场?从现在的形势看,孙子辈将会继承外公外婆、爷爷奶奶、还有父母三套房。就算是兄弟俩,您觉得房子是多么必须的物资吗?
现在很多人是“丁克”,一个已经很为难了,二胎不会是每一对夫妻的选择。
就拿我妹妹来讲,她生二胎是因为是二婚,怎么也要给妹夫家族留下一条血脉!背后因为二胎的事情,我这个做哥哥的没少劝她:不管怎么说,也得生一个。给妹夫留下传承!
其实这一点,只要关注每年的统计报告就可以。出生率上去了,那么商品房不一定就会市场变好,因为可以提供住房的公司不只是房地产公司。
现在国人还没有“租房”概念,其实当观念进化到房子可以“租”的时候,房地产就该终结了。
理想的状态就像汽车市场:有自己买车的,有出租车,有公交车。自己买车也是分很多层次,从上千万一台到几万元一辆。出租也是有高级专车,有招手停。公交车也有四处漏风的大公交,也有航空座椅的空调大巴!形式不同,差异明显。
 楼主| 发表于 2018-1-23 18:34 | 显示全部楼层
yo9051 发表于 2018-1-23 10:18
试问:房地產業,还是不是支柱產業呀?
房地產業究竟是市场决定的,还是政策决定的呢?

呵呵,这话说的:房地产必须是政策市!按照市场规律,我国的房地产早就该跳楼了。
中国股市、楼市是政策市,这点洋鬼子吐槽最多。因为他们不能以市场经济的名义进来搅个昏天黑地,他们好浑水摸鱼!
前些天有个著名的“公蜘大V”说今年房价肯定暴涨,随后就出现“放开土地”,这脸打的真是脆!耳光好响!当然政府不会因为这个而拿出对付房地产的终极大招,只能说政府有信心选择其他行业带动国民经济发展!
 楼主| 发表于 2018-1-23 18:38 | 显示全部楼层
yo9051 发表于 2018-1-23 10:33
衢州市斗潭片区老房已实施拆迁,未来还有大片的八十年代的多孔板房要重建,棚户区的改造也已陆续开始,今后 ...

拆迁房基本不能算是商品房客户。
我做开发,城中村改建也做过,其原则就是:回迁房是单独建设,不做销售,政府分配的!或者说拿出几栋楼作为回迁房,这是不用我动脑子销售的!
就是说“回迁房只是政绩,不会成为房地产公司的业绩!”
至于回迁房客户购买商品房,概率很低的!
发表于 2018-1-24 11:48 | 显示全部楼层
谢谢回复!楼主辛苦了。
发表于 2018-1-24 11:49 | 显示全部楼层

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 楼主| 发表于 2018-1-27 11:59 | 显示全部楼层

谢谢您!
祝您新年快乐!
 楼主| 发表于 2018-1-28 11:41 | 显示全部楼层
房价是由供求关系和对未来的判断。其他都是扯淡。当然很多人理解的供只是现存市场,求只是刚需啥的,那就太短浅了。
其实房地产的核心逻辑只有一个:人口。 其内在的根本逻辑也只有一个:供需关系。
人口多了,房子成了稀缺品,价格自然就上去了!举例说明:如果要把一瓶“农夫山泉”卖300元,怎么卖?我用亲身经历告诉您:去沙漠卖!当然,能卖多少瓶要看您的运气了。也许一年都开不了张!
现在很多的“砖家叫兽”分析房价,文章中大批的术语,一般人看的云山雾罩,不知东西南北。看懂了的其实很简单,就一个核心“人口流向”。至于什么GDP、M2、CPI、APC、MPC、MEC等等,纯属忽悠!北京为何房价这么高,就是因为现在帝都是全世界人民都想去的地方。别的原因就不多说了,以免再次被 “和谐”。
什么决定人口流向?
决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距以及城市发展前景。说白了就是城市的收入高低以及能够养活多少人!大多数人没有远见,只看当时!这就可以解释“鄂尔多斯”这种资源型城市为何“成也勃焉、败也忽焉!”
至于衢州,我想大家都比我了解,至于房地产长期走势,在此就不多说什么了。
短期走势怎么样?下面咱们分析!

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